Польське ЖКГ: wspólnota і spółdzielnia

У минулій статті ми розбиралися як придбати свою квартиру в Польщі і чи потрібно для цього спеціальний дозвіл Міністерства Внутрішніх справ та Адміністрації РП. Сьогодні ж докладніше придивимося до польської системі ЖКГ і порахуємо витрати пов’язані з наявністю власної квартири.

Житло, куплене в Польщі, найчастіше є частиною:

  • товариства (спільноти) власників житла/кондомініум (Wspólnota Mieszkaniowa — WM) або
  • житлового кооперативу (Spółdzielnia Mieszkaniowa — SM).

WM зазвичай організовуються під час будівництва нових будинків девелопером, тоді як будинки, які складаються в SM, це — перш за все нерухомість, побудована державою за часів соціалістичної Польщі (ПНР), а в особливості великі панельні будинки.

Після 1989 року жителі таких будинків, яким житло надавала соціалістична Польща, отримали право викупу квартири за 1/3 ринкової ціни. Але багато хто продовжує жити в квартирах, які формально належать не їм, а —  житловому кооперативу.

За статистикою Eurostat на 100 квартир в Польщі, тільки 69 належать проживаючим там власникам.

Тому якщо ви приймете рішення купити квартиру в одному з панельних будинків, то проживаючи там потрібно буде вносити плату за оренду землі державі. У польському праві це називається „użytkowanie wieczyste” — право користуватися землею протягом 99 років, так як ділянка, на якому побудований будинок, все ще належить місту або гміні.

Купуючи квартиру в одному з нових будинків, ви зіткнетеся з іншою ситуацією: земля, на якій він побудований, буде належати створеній WM, отже, плату за землю потрібно буде здійснювати на користь цієї організації.

Варто зауважити, що SM, як і WM – це перш за все юридичні особи, які теоретично можуть фінансувати будівництво нового житла, особливо це стосується житлових кооперативів (SM), які часто мають у своєму розпорядженні набагато більший бюджет, ніж WM.

Так що не факт, що нове збудоване житло буде автоматично частиною кондомініуму (WM).

Головна відмінність полягає в тому, що спільноти WM зазвичай куди менші за розміром — один-два будинки, а кількість жителів рідко коли перевищує 100-200 осіб. У зв’язку з чим кожен, хто купив квартиру в будинку WM, отримує право голосу і має можливість приймати рішення про ремонтні роботи, питання управління і таке інше.

В кооперативи SM може входити цілий ряд будинків з чисельністю мешканців в кілька тисяч чоловік. У цьому випадку одна конкретна людина має досить скромний вплив і найчастіше не має навіть права голосу, без оплати спеціального внеску.

SM часто непопулярні, так як досить складно змінити керівників через велику бюрократію розширеного адміністративного апарату.

Розмір місячної квартплати в WM встановлюється зазвичай раз на рік на зборах, в залежності від потреб будинку. Як правило, оплата за квартиру у WM значно нижче ніж у SM і становить 100-200 PLN. Тоді як у великих SM, де рішення про величину адміністративних оплат приймає адміністрація, плата може досягати 500-600 PLN на місяць.

Ремонти квартир, балконів та інші зміни

Особливу увагу слід звернути на такі моменти як:

  • скління балкона;
  • зовнішні кондіціонери;
  • супутникові антени,

а також снесення стін у квартирі та інших рішень, які досить популярні в країнах колишнього СРСР і часто проводяться без узгодження з відповідними управліннями.

Якщо ви вирішили засклити свій балкон, а ваша квартира знаходиться, наприклад, в кондомініумі WM, то в більшості випадків вам знадобиться згода 50% + мешканців будинку, а у випадку з маленькими WM — схвалення всіх мешканців.

Крім того, ваш запит буде відправлений на узгодження до Відділення Архітектури і Будівництва вашої дільниці або іншого локального органу гміни.

Теж саме стосується установки нових дверей або інших змін, які можуть естетично вплинути на вигляд сходового майданчику в будинку — потрібно обов’язково поінформувати адміністрацію WM або SM, можливо буде потрібно зібрати згоду мешканців на поверсі і надати адміністратору план змін, який ви хочете провести.

Поляки, особливо молоді та в нових районах, несхвально ставляться до ремонтів, які проводяться без консультації і можуть вплинути на зовнішній вигляд будинку або площі загального користування.

Тому вони не забудуть проінформувати про вашу «ініціативи» Інспекторат Будівельного Нагляду (Inspektora Nadzoru Budowlanego), і вам доведеться не тільки розбирати все назад, але і платити серйозний штраф.

Типові витрати на квартиру в Польщі

Як ми вже вказували, czynsz або т.зв. адміністративні оплати (opłaty administracyjne) можуть варіюватися, залежно від конкретної wspólnoty або spółdzielni.

У вартість адміністративної оплати за помешкання може входити опалення і вода, і додатково ви заплатите тільки якщо перевищите ліміт, який передбачений договором з кооперативом або спільнотою.

Як правило в Польщі ви робите комунальні платежі наперед, оплачуючи форму застави (zaliczka), а після перевірки лічильників та розрахунку фактичного використання вами послуг відбувається т.зв. «вирівнювання» (wyrównanie), і компанія-постачальник послуг  здійснює з вами взаєморозрахунки.

По-польськи це називається nadpłata — повернення частини коштів, які ви вже заплатили, але не витратили в повному обсязі. Це може стосуватися як води, так і електроенергії, тому будьте уважні: постачальник послуг може спочатку висилати вам рахунки на великі суми, наприклад, через те, що мешканець перед вами використовував більшу кількість води або енергії.

Що це означає на практиці: січень — ви отримали рахунок за воду на 200 PLN і за електрику на 150 PLN. У березні адміністрація або постачальник послуг перевірили лічильники, і виявилося, що ви використовували більше води (на 250 PLN), ніж вони передбачили, але електрики витратили менше (на 120 PLN). Отже, ви зобов’язані доплатити 50 PLN за воду, а за електрику 30 PLN вам повернуть.

Додатково слід звернути увагу на такі витрати як:

  • вивіз сміття (50-70 PLN, в залежності від кількості проживаючих, величини квартири і від того сортуєте ви сміття);
  • ремонтний фонд;
  • інтернет (ціни на цей вид послуг доходять до 60-70 PLN на місяць);
  • оплата паркінгу;
Рішення про роздільний збір сміття приймають всі мешканці спільнота або адміністрація кооперативу, а не ви особисто

Підземні паркінги в будинках можуть бути зручним місцем для вашого авто, але також дуже дорогим. Місячна вартість оренди на них варіюється від 120 і до 500 PLN.

Якщо ви купили паркувальне місце разом з квартирою, то місячна оплата може бути невеликою (до 40-50 PLN) або взагалі бути відсутньою, але тоді перед покупкою квартири потрібно буде додатково викласти за таке місце близько 10.000 – 60.000 PLN.

Сподіваємося, що наш невеликий огляд і корисні поради допоможуть вам краще зрозуміти, як влаштовано польське ЖКГ, і чим відрізняються місцеві порядки від тих, до яких ви звикли на батьківщині. Бажаємо успіху!